samedi 16 juillet 2016

La décision du Conseil municipal du 30 juin : le bail à construction aux quatre-Chemins.

Après chaque Conseil municipal, je reviendrai en détails sur une décision votée, pour expliquer la situation et les déterminants de la résolution.

Le Conseil municipal a voté le 30 juin dernier le bail à construction de plusieurs terrains dans le quartier des quatre-Chemins. Cette délibération fait intervenir plusieurs acteurs publics, dont Hauts-de-Seine Habitat et l'Etablissement public foncier 92. De quoi s'agit-il exactement ?

La région Ile-de-France a voté en 2013 un document d'urbanisme qui définit les objectifs de construction de logements par commune à moyen terme : le SDRIF (schéma directeur de la région Ile-de-France, dont les orientions réglementaires sont disponibles ici) explique ainsi que "dans les communes comprenant des quartiers à densifier à proximité d’une gare, à l’horizon 2030, à l'échelle communale, les documents d’urbanisme locaux doivent permettre une augmentation minimale de 15% de la densité humaine, et de la densité moyenne des espaces d'habitat". L'article L141-1 du Code de l'Urbanisme explique en effet c'est à la région Ile-de-France, en association avec l'Etat, d'élaborer ce schéma directeur pour l'ensemble de la région. Cet objectif s'impose aux communes depuis que le SDRIF a été approuvé par le gouvernement par décret (voir le décret ici). La ville de Sceaux comporte plusieurs gares qui sont concernées, et doit donc se conformer à cet objectif.

Dans ce contexte général, et sans avoir attendu le vote du SDRIF de 2013 qui venait confirmer les orientations générales des précédents documents, la ville de Sceaux a identifié le quartier des Quatre-Chemins comme un secteur de projet pour la réalisation de logements. Sur l'ensemble du secteur de projet seront réalisés à terme environ 400 nouveaux logements familiaux (dont certains sociaux), et 150 logements étudiants.

Cette ambition s'est manifestée le 24 juillet 2007, puis le 31 mars 2011, par la signature d'une convention cadre avec l'Etablissement public foncier 92 pour "définir les modalités de leur collaboration dans la démarche d’acquisitions foncières en vue de favoriser les opérations d’aménagement" (la convention cadre de 2011 est disponible ici, et la délibération en question ici). Concrètement il s'agissait de définir dans quelles conditions l'Etablissement public foncier 92 allait acquérir certains terrains, puis interagir avec la Ville tout au long du projet pour le secteur des quatre chemins. Les établissements publics fonciers locaux sont en effet des établissements publics (EPIC) qui viennent régulièrement en aide des communes pour les aider dans leurs projets d'aménagement, notamment lorsque ceux-ci s'étalent sur de nombreuses années. Ils sont régis par l'article L324-1 du Code de l'urbanisme (voir ici une description plus précise des EPFL réalisée par les service de l'Etat, qui expliquent : "les EPFL sont des établissements publics dont la mission est d’assister les collectivités dans leurs acquisitions foncières et immobilières. En assurant le portage préalable et la gestion du foncier, ils leur dégagent ainsi du temps et des moyens pour élaborer leur projet d’aménagement"). 

Conformément aux dispositions de la convention cadre, l'Etablissement public foncier 92 a donc acquis les terrains situés 4 à 6bis avenue Jules Guesde -15 avenue de la Gare, qui ont une superficie de 1377 m². L'ambition est de réaliser sur ces terrains, à terme, 165 logements sociaux, dont 150 logements étudiants et 15 logements familiaux. 
terrains situés au 4-6bis avenue Jules Guesde - 15 rue de la Gare, dans le secteur des quatre-Chemins. 
Au cours du Conseil municipal du 17 décembre 2015, la ville de Sceaux a voté le rachat de ces terrains à l'établissement public foncier du 92 pour la somme de 3,2 millions d'euros (voir la délibération ici). L'établissement public foncier, conformément à sa mission, a donc permis le "portage" du foncier, c'est à dire que c'est lui qui possédait le terrain durant les années où les études ont été réalisées et où le projet a été consolidé. 

Au cours du Conseil municipal du 30 juin 2016, la ville de Sceaux a voté la mise en place d'un bail à construction, avec Hauts-de-Seine Habitat. Le mécanisme du bail à construction a été décrit dans un précédent article (voir ici) : il permet à la commune de rester maître du foncier à long terme. Hauts-de-Seine Habitat est un office public de l'habitat, c'est-à-dire un EPIC qui a la responsabilité de construire ou gérer des logements locatifs destinés à des personnes de condition modeste. Les missions des offices publics de l'habitat sont décrites à l'article L 421-1 du code de la construction et de l'habitat. Avec ce bail à construction, d'une durée de 65 ans, la ville de Sceaux percevra un loyer, fixé à 650 euros par m² de logement construit pour la durée du bail, soit au minimum 2,84 millions d'euros (la surface des logements n'est pas encore connue avec certitude, mais un loyer minium a néanmoins été négocié). En signant ce bail à construction, Hauts-de-Seine Habitat s'oblige à construire les 165 logements sociaux évoqués plus haut. La délibération votée en séance autorise également Hauts-de-Seine Habitat à déposer un permis de construire pour réaliser les constructions correspondantes. 

On voit donc comment trois acteurs publics locaux, la ville de Sceaux, l'EPF 92 et Hauts-de-Seine Habitat coordonnent leurs activités pour permettre la réalisation d'un programme foncier d'envergure, dans un univers juridique particulièrement complexe. 

Pour les plus intéressés par les acteurs publics de l'aménagement, la Cour des comptes a consacré une partie de son rapport annuel 2015 aux opérateurs publics locaux d'aménagement, disponible ici.

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